Casos de inmuebles de oficinas buenos, regulares y malos

Como en todo tipo de inmuebles, en los edificios de oficinas hay tres casos paradigmáticos con los que todo valorador se ha encontrado:

• los que están en su sitio y tienen las características que precisa el usuario: son los que menos sufrirán la temida desocupación
• los que o no están en su sitio o han quedado obsoletos
• muchos casos intermedios en los que la ocupación a futuro es más difícil de preveer

Respecto a los más débiles:

• Lo peor que le puede pasar a un edificio es que no esté en su sitio.
• (si está en su sitio y ha quedado obsoleto, puede rehabilitarse, pero lo que no se puede hacer es reubicarlo)
• Cuando se tienen que valorar inmuebles de oficinas ‘casi en el campo’, es decir, en zonas periféricas sin transporte público, es muy difícil estimar la demanda de ocupación a futuro,
• porque ocurre, incluso, que la desocupación va a ser independiente del precio de alquiler: En ocasiones, por más que se baje, el edificio sigue sin ocuparse.
• En estos casos, el valor puede ser inferior al coste que ha tenido para el promotor la suma del suelo y la construcción.

En el extremo contrario, un edificio bueno en el CBD (central business district) siempre será un valor seguro:

• Puede estar sometido, con el resto de la oferta, a tensiones de precio de alquiler en los momentos en los que hay desocupación, es decir, más oferta que demanda (ya sea por sobreproducción o por una crisis que debilite la absorción o por la conjunción de ambos efectos)
• y puede estar sometido (en el mismo escenario de crisis), a tensiones de precio en el mercado de inversión (lo que se plasma en yields altos)
• Pero siempre tendrá mercado y, cuando la tormenta aclare, volverá a los niveles de renta que le corresponde a su posición competitiva y a los yields naturales de su ubicación en la ciudad

Respecto a todos los demás (al igual que con los anteriores), para valorarlos hay que seguir las normas descritas en valoración de inmuebles de oficinas , es decir:

• proyectar con cuidado las rentas, inversiones y ocupaciones futuras,
• considerando la posición competitiva del inmueble a corto y medio plazo,
• aplicar las tasas de descuento, adecuadas al edificio y al momento de la valoración
• y comparar el resultado con el yield que le corresponda al edificio y al momento