Valoración y creación de valor

Casos de inmuebles de oficinas buenos, regulares y malos

Como en todo tipo de inmuebles, en los edificios de oficinas hay tres casos paradigmáticos con los que todo valorador se ha encontrado:

  • los que están en su sitio y tienen las características que precisa el usuario: son los que menos sufrirán la temida desocupación
  • los que o no están en su sitio o han quedado obsoletos
  • muchos casos intermedios en los que la ocupación a futuro es más difícil de preveer

Respecto a los más débiles:

  • Lo peor que le puede pasar a un edificio es que no esté en su sitio.
  • (si está en su sitio y ha quedado obsoleto, puede rehabilitarse, pero lo que no se puede hacer es reubicarlo)
  • Cuando se tienen que valorar inmuebles de oficinas ‘casi en el campo’, es decir, en zonas periféricas sin transporte público, es muy difícil estimar la demanda de ocupación a futuro,
  • porque ocurre, incluso, que la desocupación va a ser independiente del precio de alquiler: En ocasiones, por más que se baje, el edificio sigue sin ocuparse.
  • En estos casos, el valor puede ser inferior al coste que ha tenido para el promotor la suma del suelo y la construcción.

En el extremo contrario, un edificio bueno en el CBD (central business district) siempre será un valor seguro:

  • Puede estar sometido, con el resto de la oferta, a tensiones de precio de alquiler en los momentos en los que hay desocupación, es decir, más oferta que demanda (ya sea por sobreproducción o por una crisis que debilite la absorción o por la conjunción de ambos efectos)
  • y puede estar sometido (en el mismo escenario de crisis), a tensiones de precio en el mercado de inversión (lo que se plasma en yields altos)
  • Pero siempre tendrá mercado y, cuando la tormenta aclare, volverá a los niveles de renta que le corresponde a su posición competitiva y a los yields naturales de su ubicación en la ciudad

Respecto a todos los demás (al igual que con los anteriores), para valorarlos hay que seguir las normas descritas en valoración de inmuebles de oficinas , es decir:

  • proyectar con cuidado las rentas, inversiones y ocupaciones futuras,
  • considerando la posición competitiva del inmueble a corto y medio plazo,
  • aplicar las tasas de descuento, adecuadas al edificio y al momento de la valoración
  • y comparar el resultado con el yield que le corresponda al edificio y al momento
Arcus Value Consulting