Concesiones

El análisis de una explotación es distinto si está basada en la propiedad del activo principal o en una concesión temporal.

Cuando se valora una propiedad o un derecho indefinido por descuento de flujos de caja, se descuenta toda su vida económica.

Para ello, lo normal es descontar los siguientes años en detalle (la tradición –que no otra cosa- lo suele fijar en 5 años) y a este cálculo se le suma el descuento de la vida restante, ya sea a tramos o como una unidad.

Si bien en muchos casos de concesiones largas y tasas altas se podría aplicar el mismo método, podría quedar la duda de si el sistema de cálculo es adecuado.

Por ello, nuestra opinión es que siempre que hay que valorar una concesión, lo mejor es descontar los flujos de caja, año a año, hasta el final de la concesión.

De esta forma, todo el mundo puede entender qué camino se ha tomado para llegar a las conclusiones. Y puede juzgar, por tanto, acerca de cada una de las hipótesis de cálculo.

El cálculo de las concesiones puede tener cierto nivel de complejidad, pero ello no debe ser óbice para que respete la ortodoxia en lo referente a:

• El horizonte de la concesión y su eventual renovación
• El tratamiento de los flujos en moneda corriente y después de impuestos
• La coherencia de las hipótesis, sus resultados a largo plazo y la posición competitiva existente y proyectada
• Una serie de normas de higiene en los cálculos, cuando estos son complejos

(Véase el caso de una concesión logística en China )

Muchas concesiones están asociadas a propiedades inmobiliarias, como edificios de oficinas o centros logísticos.

En estos casos no hay que olvidar que una concesión limitada en el tiempo es menos líquida que una propiedad y la falta de liquidez afecta al valor.

La razón principal es que hay menos demanda, ya que sólo pueden analizarla inversores profesionales que tengan herramientas y experiencia en este tipo análisis.