Valoración de suelo y otros inmuebles

Suelo

El suelo vale por lo que se puede hacer sobre él.

Por tanto, para valorarlo, los datos principales serán:

• los m2 de techo que se pueden edificar
• las tipologías de inmueble que se pueden hacer
• el mercado de estos m2 en la zona en que se ubica

Este principio sirve para analizar todo tipo de suelo:

• ya sea una simple parcela, en las que se pueda construir un bloque de viviendas o una planta industrial,
• o un resort turístico grande y complejo, no sólo por la variedad de sus elementos, sino por las distintas posibilidades de su desarrollo en el tiempo.

Como en otros activos inmobiliarios, para valorar el suelo utilizaremos la combinación de dos métodos:

• el descuento de flujos de caja
• y el comparativo de mercado

Para hacer el descuento de flujos de caja del suelo:

• se empieza definiendo su mejor uso en el tiempo, que es función de las posibilidades del terreno y de la estimación de la oferta y de la demanda a futuro
• después se estiman todas las entradas y salidas de dinero, derivadas del mejor uso
• y, por último, se descuentan a la tasa que el mercado esté utilizando, que es función, principalmente, del riesgo del desarrollo

Plazas de párking

Las plazas de párking se valoran de forma distinta si son unidades sueltas o si constituyen un inmueble dedicado.

En el primer caso, el método a utilizar es el comparativo de mercado, sin más.

Hay que hacer notar que, debido a su bajo importe (en relación a otros activos inmobiliarios) esta es una de las propiedades que menos notan la crisis. Ver el caso de opinión de valor y liquidez en una negociación de divorcio .

En cambio, cuando hay que valorar una instalación de párking en la ciudad, hay que hacer el análisis de la oferta y la demanda en la zona, de la posición competitiva del activo y seguir el mismo proceso que en aquellos activos sobre los que descansa un negocio. Ver valoración de hoteles .