Valoración de inmuebles residenciales

Los inmuebles residenciales no son, en un mercado estable y normal, un producto de inversión, ya que su rentabilidad por alquiler es inferior a la que le corresponde por nivel de riesgo.

No obstante, en España sí lo ha sido, ya que la rentabilidad principal derivaba del incremento de valor, que, durante muchos años, ha crecido a dos dígitos de forma constante.

La demanda de vivienda principal tiene una serie de componentes que hay que tener en cuenta para analizar, no ya el precio de mercado en el momento, sino su evolución prevista:

• Las necesidades demográficas derivadas principalmente de la formación de nuevas parejas y de divorcios
• Las necesidades por cambio de vivienda
• Las necesidades de los nuevos habitantes de la ciudad (inmigración nacional o extranjera)

En los años 90 y, sobre todo, en la década del 2000 -hasta 2007-, los precios han crecido porque la demanda primaria no paraba de crecer, impulsada en gran medida por el crecimiento del PIB, la mano de obra que requería el crecimiento y la existencia de un crédito asequible, barato y abundante. 

Este crecimiento constante de precios ha disparado el precio del suelo y ha generado una demanda de inversión, que, en cuanto ha llegado la crisis, ha cambiado de posición compradora a vendedora (o a la espera de la recuperación de precios.)

El final de la década 2000 e inicio de la 2010 están caracterizados por un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda, que ha llegado a ser muy importante en muchas poblaciones:

• El stock de vivienda en venta ha llegado al entorno de 1,5 millones de unidades en España
• Naturalmente este exceso está repartido por la geografía de forma muy irregular
• Hay poblaciones donde el stock equivale a 10 años de absorción (buena), con lo que su liquidez es muy difícil de evaluar
• La banca española se ha convertido en el mayor propietario inmobiliario de Europa, lo cual, combinado con la restricción del crédito, hace que tenga más fácil salida este producto que la vivienda en manos de otra oferta.

Asimismo, el mercado se ha vuelto más opaco y es difícil hacer estudios de comparables:

• Cuando el mercado está equilibrado o cuando la demanda supera a la oferta, el ‘asking price’ o precio que solicita el vendedor se parece mucho al precio final de la transacción.
• pero en situación de sobreoferta, el precio de la transacción tiene, en ocasiones, un descuento muy importante respecto al asking price, muy difícil de conocer.

Cuando no se requiere un estudio para cubrir una necesidad de tipo oficial, es tan importante la opinión de liquidez, como la del valor del inmueble. Y ambas deben basarse en un estudio de comparables bien hecho y en la evolución prevista de la oferta y la demanda en la zona a analizar.