Valoración de hoteles

Los hoteles, al igual que otros tipos de inmueble, tienen dos vertientes de análisis:

• el gestor del negocio hotelero vende habitaciones y servicios
• y el inmueble es propiedad de un inversor al que proporciona rentabilidad y un determinado grado de liquidez

El propietario y el gestor del negocio pueden ser la misma persona jurídica, personas relacionadas o simplemente compañías distintas.

Si bien el inmueble-hotel y el negocio-hotel son entidades distintas, cuando el mejor uso del inmueble es el hotelero, su valor depende directamente del valor del negocio.

Los hoteles se valoran por la capacidad de generar renta a futuro. Es decir, su valor depende, en última instancia, de los precios y del nivel de ocupación. En el sector, se utiliza el RevPAR para medir la combinación de estas dos variables.

Para proyectar precios y ocupación, y después asignar una tasa de descuento a los flujos de caja futuros, hay que atender a:

• la posición competitiva de la ciudad (o del área) en el mercado o mercados en que esté el hotel: ocio, negocios o ambos
• la posición competitiva del hotel dentro de la ciudad (o del área)
• la evolución prevista en la ciudad (o en el área) de la demanda de su público y la evolución de la oferta hotelera en competencia

Sobre todo, la evolución de la oferta en competencia hace que muchas compañías hoteleras y muchos profesionales de la valoración proyecten la ocupación con una curva senoidal en el tiempo.

Respecto a la posición competitiva de la ciudad es importante analizar la evolución pasada y prevista a futuro, así como las ventajas competitivas respecto:

• al mercado de negocios puro
• al mercado MICE (meetings, incentives, conventions & exhibitions)
• al mercado de ocio con sus distintos componentes
• a segmentos específicos de mercado, para los que la ciudad está en el mapa de España o de Europa, porque da un motivo central de visita (medicina-cirugía, un tipo de arte, embarque de cruceros, el mercado gay de posición media-alta,...)

Respecto a la posición competitiva del hotel en la ciudad es importante analizar:

• Su ubicación. Un aspecto clave de valor de un hotel es ‘dónde está’ dentro de la ciudad
• Sus características: instalaciones en buenas condiciones, estética adecuada al target...
• La marca y la gestión: Son fundamentales para el hotel-negocio, pero no para el hotel-inmueble.

Habrá que valorar el inmueble bajo la hipótesis de que su gestión está en manos de un buen operador (que pueda tener razones objetivas para interesarse en él.)

El gestor suele pagar a la propiedad un alquiler por el hotel. Y este alquiler suele tener una parte fija y una variable con la facturación y/o con el resultado del negocio. El alquiler fijo puro también se da, pero no es el sistema habitual.

Cabe resaltar que, en el mercado de inversión, las valoraciones suelen hacerse con rigor, pero, en primera aproximación, se maneja el ratio ‘valor por habitación’ que es el comparable principal y debe incluir todos los elementos de posición competitiva que se acaban de mencionar.

Dado que el valor de un hotel se estudia para el mercado de inversión (se venderá a un inversor), también hay que considerar su liquidez:

• hay propiedades que, en caso de venta, sólo pueden ser colocadas en el mercado local y al propio operador del hotel,
• otras, de mayor valor y atractivo, pueden acceder al mercado nacional,
• pero los fondos internacionales sólo estudian activos con liquidez en el mercado internacional, es decir:
  • hoteles con una buena ubicación
  • a partir de un determinado tamaño y características y, generalmente, con una calificación mínima de cuatro estrellas

Lógicamente, a mayor liquidez del hotel (e igualdad de precios y ocupación), mayor valor.