Valoración de edificios de oficinas

Los inmuebles de oficinas, al igual que otros tipos de inmueble, tienen dos vertientes de análisis:

• un usuario (la compañía inquilina) alquila superficie para ubicar a su personal (urbano y ‘de camisa blanca’) y recibir a clientes, proveedores y demás relaciones
• y es propiedad de un inversor al que proporciona rentabilidad y un determinado grado de liquidez

Los inmuebles de oficinas se valoran por la capacidad de generar renta a futuro. Es decir, su valor depende del precio de alquiler y del nivel de ocupación esperados, por tanto, depende principalmente de:

• la posición competitiva del edificio en la ciudad
• la evolución prevista de la demanda y de la oferta de superficie alquilable

En un inmueble de oficinas es muy importante analizar:

• Respecto a su ubicación:
  • el nivel de centralidad-periferia
  • el nivel de acceso con transporte público
  • y, como en todo inmueble, la coherencia con el entorno
  • ya que deben desplazarse a él los clientes del usuario y su personal.
  • Por tanto la zona será mejor, cuanto más fácil sea llegar y cuanto más adecuado sea el nivel de representatividad del entorno al requerido
• Respecto a sus características:
  • luz, distribución, instalaciones y prestaciones técnicas
  • en resumen: ergonomía del espacio y aspecto-representatividad del edificio

Para valorar un inmueble de oficinas:

• hay que hacer una proyección del precio de alquiler y de la ocupación
• considerando las inversiones y costes necesarios para tener el nivel de competitividad coherente con los precios y ocupaciones proyectados
• y descontar los flujos de caja, después de impuestos, a la tasa adecuada.

Por tanto, el valor de un inmueble depende de los dos mercados en los que se mueve:

• el de la oferta y la demanda de superficie alquilable comparable (de este mercado depende la proyección de precios de alquiler y ocupación)
• el de la oferta y la demanda de productos de inversión (la tasa de descuento depende de este mercado y del riesgo implícito en la proyección de precio-ocupación)

En Madrid y Barcelona la contratación de superficie de oficinas:

• ha pasado del mix de hace 20 años: 75% en el CBD (distritos de negocios en zona prime) y centro de la ciudad + 25% en zonas secundarias y periferia
• al ratio actual, que es justo el inverso.

Es decir, la conocida regla anglosajona de los tres elementos de valor de un inmueble: “ubicación, ubicación, ubicación” convive, especialmente en el mundo de los inmuebles de oficinas, con la otra regla de oro: “Value for money”

Las zonas secundarias y la periferia ofrecen edificios modernos con excelentes prestaciones, a una renta muy inferior a la de las ubicaciones prime. Por esta razón, muchas compañías, con mucho personal y que pueden prescindir de la ubicación en el centro de la ciudad, optan por ellas.

Cabe resaltar que, en el mercado de inversión, las valoraciones suelen hacerse con rigor, pero, en primera aproximación, se maneja el término ‘yield’, como sinónimo de GIY (gross initial yield - rentabilidad inicial bruta) o cociente entre la renta actual y el valor.

Cuanto menor es el riesgo de desocupación, menor es el yield y mayor el valor (a igualdad de renta).

Dado que el valor de un edificio se estudia para el mercado de inversión (su comprador potencial es un inversor), también hay que considerar su liquidez:

• hay propiedades que, en caso de venta, sólo pueden ser colocadas en el mercado local,
• otras, de mayor valor y atractivo, pueden acceder al mercado nacional,
• pero los fondos internacionales sólo estudian activos con liquidez en el mercado internacional, es decir, inmuebles ubicados en ciudades prime y a partir de determinado tamaño y características.

Lógicamente, a mayor liquidez (e igualdad de renta y ocupación), menor yield. O lo que es lo mismo, mayor valor.