Valoración de inmuebles logísticos e industriales

Las naves logísticas e industriales, al igual que otros tipos de inmueble, tienen dos vertientes de análisis:

• un usuario utiliza el inmueble para fabricar, almacenar o distribuir
• y es propiedad de un inversor al que le proporciona rentabilidad y un determinado grado de liquidez

El propietario y el gestor del negocio pueden ser la misma persona jurídica, personas relacionadas o simplemente compañías distintas.

En cualquier caso, las naves industriales se valoran por la capacidad de generar renta a futuro. Es decir, su valor depende del precio de alquiler y del nivel de ocupación esperados, por tanto, depende principalmente de:

• la posición competitiva de la nave,
• la evolución prevista de la demanda y de la oferta de superficie en competencia

Las naves industriales de fabricación y las naves logísticas tienen básicamente dos diferencias relacionadas entre sí:

• Las características físicas:
  • En el caso de las naves logísticas tienen unos requerimientos mínimos de altura y accesos dentro del recinto
  • En el caso de las naves industriales, no sólo no tienen por qué tener estas características, sino que, a veces, incluyen instalaciones inherentes al edificio, específicas de la actividad que se lleva a término en ellas.
• Las comercialidad; 
  • Las naves logísticas tienen, por tanto, unas características físicas estándares y pueden ser alquiladas para almacenar y distribuir a una gran variedad de empresas, con requerimientos similares,
  • en un mundo cada vez más globalizado y especializado, las necesidades logísticas son crecientes.
  • Por ello, dentro del sector inmobiliario industrial, las naves logísticas son las más fáciles de alquilar y más fáciles de entender por un inversor: son las que tienen más mercado.

Para valorar una nave:

• hay que hacer una proyección del precio de alquiler y de la ocupación
• y descontar los flujos de caja, después de impuestos, a la tasa adecuada.

Por tanto, su valor depende de los dos mercados en los que se mueve:

• el de la oferta y la demanda de superficie alquilable comparable (de este mercado depende la proyección de precios de alquiler y ocupación)
• el de la oferta y la demanda de productos de inversión (la tasa de descuento depende de este mercado y del riesgo implícito en la proyección de precio-ocupación)

En las naves manda la conocida regla anglosajona de los tres elementos de valor: “ubicación, ubicación, ubicación”. Porque éste es el factor principal de atracción y, por tanto, el que hay que considerar para cumplir la otra regla de oro: “Value for money”

En este sentido, en las grandes ciudades españolas hay distintas coronas. Los precios son menores según crece la distancia al centro de la ciudad y sus ocupantes suelen tener distintas necesidades de ubicación, almacenaje y transporte.

También incide en el precio de alquiler y en el valor del inmueble el grado de intermodalidad:

• no es lo mismo que una zona industrial tenga acceso sólo por camión
• o, en el otro extremo, que esté junto a un puerto, a un aeropuerto y a sus instalaciones llegue el ferrocarril.

Cabe resaltar que, en el mercado de inversión, las valoraciones suelen hacerse con rigor, pero, en primera aproximación, se maneja el término ‘yield’, como sinónimo de GIY (gross initial yield - rentabilidad inicial bruta) o cociente entre la renta actual y el valor.

Cuanto menor es el riesgo de desocupación, menor es el yield y mayor el valor (a igualdad de renta).

Dado que el valor de una nave se estudia para el mercado de inversión, también hay que considerar su liquidez (en el análisis debe considerarse que se venderá a un inversor puro, aunque haya muchos operadores-inversores):

• hay propiedades que, en caso de venta, sólo pueden ser colocadas en el mercado local,
• otras, de mayor valor y atractivo, pueden acceder al mercado nacional,
• pero los fondos internacionales sólo estudian activos con liquidez en el mercado internacional, es decir:
  • naves logísticas con buena ubicación
  • y características físicas estándares

Lógicamente, a mayor liquidez (e igualdad de renta y ocupación), menor yield. O lo que es lo mismo, mayor valor.