Casos de hoteles buenos y hoteles malos:

(En los casos que siguen no hay que olvidar que el valor del inmueble-hotel es función del valor del negocio-hotel, en la hipótesis de éste que trabajara con un gestor ‘de mercado’)

Hay hoteles malos, por muy distintas razones:

• La ubicación:

  Un hotel de cinco estrellas puede tener elementos de lujo incontestables, pero si cuesta llegar al centro de una ciudad con atractivo, como Barcelona, el visitante no repite y el hotel no sobrevive con ese posicionamiento:

  • El problema de la ubicación no se puede arreglar. Un hotel no se puede cambiar de sitio.
  • En estos casos el valor del inmueble suele ser muy inferior a su coste,
  • porque los costes realmente incurridos en la construcción/rehabilitación, instalaciones, etc... nunca podrán tener un retorno normal,
  • ya que el mercado dice que la inversión se ha realizado donde no se debía.

• La falta de posición competitiva por razón de sus instalaciones:

  Un hotel no puede tener una estética o unas instalaciones en un estado sensiblemente peor que el de sus competidores por el mismo tipo de turista:

  • Pero este es un problema menor,
  • ya que, para valorarlo, hay que considerar cuales serían sus precios y ocupaciones si estuviera rehabilitado
  • y restarle al valor así obtenido el coste de la rehabilitación.

• La falta de tamaño:

  Otro problema muy habitual y, a veces grave, es la falta de tamaño:

  • Un hotel necesita unos servicios mínimos adecuados a su posicionamiento (Esta premisa sirve tanto para un hotel de cinco estrellas, como para una casa rural)
  • Pero, si el número de habitaciones que tiene no da para cubrir los costes necesarios del posicionamiento con margen, existe un problema estructural que no siempre tiene fácil arreglo.
  • En una ocasión, en una casa rural de lujo (para ser una casa rural) y muy pequeña, el valor era muy inferior a los costes incurridos, ya que el negocio sólo era viable si, cuando menos, se doblaba el número de habitaciones. Y eso sólo era posible comprando una casa vecina, relativamente cercana.

  Y también hay hoteles muy buenos:

• Un hotel de cinco estrellas, bien gestionado, en el Paseo de Gracia de Barcelona tiene una posición competitiva excelente en una ciudad que también tiene, a su vez, una posición competitiva excelente en muchos mercados.

  Si ha tenido una ocupación alta, lo natural es que siga teniéndola, dado su posicionamiento. Y lo normal también es que sus precios evolucionen teniendo en cuenta la situación actual y las proyecciones de ciudades comparables.

  Al analizarlo también hay que considerar su liquidez en el mercado internacional, con lo que el valor resultante da una cifra por habitación en la banda más alta.

• Pero estos no son los únicos casos de hoteles buenos:

  También lo es un hotel que está en su sitio y tiene las instalaciones, estética y estilo de gestión adecuados a su target.

  El análisis de un hotel así no tiene puntos oscuros y su valor también está en la banda alta de su gama.