Casos de naves universales, muy especiales y malas:
- Hay naves excelentes y muy líquidas:
En el caso de venta en una zona lindante con el Puerto de Barcelona, el gerente acuñó una frase afortunada: ‘era el Paseo de Gracia de la logística’. Era afortunada y muy ajustada a la realidad, ya que:
- Su ubicación incluía proximidad al puerto, al aeropuerto, al ferrocarril y la red de autopistas que unen la ciudad con Madrid, Valencia y Francia
- Sus características constructivas eran las que necesita cualquier operador logístico
Además, gracias a su tamaño, podía acceder al mercado de inversión internacional, con lo que su valor estaba en la banda más alta que puede tener un activo industrial.
- En el otro extremo, hay naves muy específicas:
En otro caso, valoramos una nave en la que un porcentaje alto de su superficie estaba dedicada a cámaras frigoríficas, que formaban parte del edificio y estaban destinadas a la conservación de quesos con temperaturas no muy bajas.
En este caso, la compañía usuaria de la nave era también la propietaria y la que había construido las cámaras según sus necesidades.
El coste de reposición de las cámaras no era despreciable respecto al valor sin considerarlas. Pero ¿qué probabilidad tendría un inversor genérico de encontrar a otro inquilino al que le resultaran adecuados: el polígono industrial, la superficie de la nave, su distribución, sus accesos.... y, además, las cámaras?
Por esta razón, no tenía nada que ver el valor añadido de las instalaciones frigoríficas con su coste histórico.
- Y también hay naves malas.
Por la misma razón que otras propiedades inmobiliarias, si la ubicación no tiene sentido, la inversión puede carecer prácticamente de valor.
En alguna ocasión hemos analizado naves de este tipo como posible objeto de inversión. Pero se llega a la conclusión de que simplemente no son alquilables de forma razonable y que, en cualquier caso, el descuento del flujo del ingreso neto futuro no da para cubrir los precios (incluso mínimos) que se solicitan.
