Un caso de divorcio con opinión de valor y liquidez:

Era un caso de divorcio de un matrimonio que tenía 20 propiedades inmobiliarias de muy distinto tipo:

• la vivienda familiar,
• varias viviendas y parcelas de suelo residencial,
• parcelas industriales,
• locales comerciales,
• y un conjunto de plazas de párking en distintos edificios

Un despacho de abogados con el que trabajamos habitualmente defendía a una de las partes y el abogado de la parte contraria había enviado una propuesta de reparto.

Nos pidieron hacer la valoración de las propiedades. El encargo se hacía algo más de un año después del inicio de la crisis de Agosto de 2008, no teníamos acceso físico al interior de los inmuebles y era muy difícil obtener comparativos de mercado (no de asking price, sino de transacciones reales, entre otras razones, porque apenas las había).

Como la opinión se requería para una negociación, no nos pareció oportuno hacer una valoración inmobiliaria ortodoxa al uso y así lo sugerimos.

Hicimos una encuesta entre agentes de la propiedad de la zona (de distintas especialidades) y llegamos a unas conclusiones de valor-liquidez, donde se analizaban distintos valores de cada propiedad:

• en el momento álgido 2006-2007, que servía para entender la oferta de la parte contraria,
• en el momento del estudio (2008), que servía como elemento de análisis del reparto
• el previsto a corto-medio plazo, que servía también para las decisiones de vender-mantener en el marco del análisis del reparto  

Las conclusiones, que servían de base para la propuesta de acuerdo eran:

• Todo lo referente a vivienda tenía un fuerte castigo en precio de mercado, no ya frente al de 2006-2007, sino al probable nivel de precios futuro
• sufría más aún el suelo residencial, ya que, con más de un millón de viviendas vacías en el país, era difícil encontrar comprador a precio razonable
• por tanto, el nivel de liquidez estaba entre bajo y muy bajo, en función del tipo de propiedad de uso residencial
• El suelo industrial era bueno, estaba muy bien situado, pero empezaba a haber desocupación en la zona y se preveía mayor a corto plazo
• Los locales comerciales estaban ubicados en zonas secundarias, pero los que estaban alquilados, tenían liquidez
• Y lo mismo ocurría con las plazas de párking. Eran el activo que menos había notado la crisis, tanto en el precio de mercado, como en su liquidez.

A partir de este estudio de valor-liquidez planteamos distintas posibilidades de repartos equitativos, que, a la vez, tenían en cuenta las necesidades de tesorería de la parte a la que asesorábamos y su capacidad de esperar a que los mercados se recuperaran.